Baubewilligung oder Bauanzeige? Der Wien-Wegweiser durch § 60, § 62 und § 62a

Vor fast jedem Wiener Umbau steht dieselbe Frage: Baubewilligung oder Bauanzeige – oder geht es sogar ganz ohne Behördenweg? Die Antwort entscheidet über Wochen an Wartezeit, über die nötigen Unterlagen und über die Kosten. Die gute Nachricht: Die Bauordnung für Wien ordnet das klar – man muss ihre Systematik nur kennen. Dieser Wegweiser führt Sie durch die drei Verfahrenswege der §§ 60, 62 und 62a.

Die Kurzantwort: Die Bauordnung für Wien kennt drei Stufen. Bewilligungsfrei (§ 62a) sind kleinere Maßnahmen wie Instandhaltungen. Die Bauanzeige (§ 62) ist das vereinfachte Verfahren für die meisten Änderungen im Gebäudeinneren – ohne Bauverhandlung, mit 6-wöchiger Untersagungsfrist. Die Baubewilligung (§ 60) brauchen Neu-, Zu- und Umbauten sowie Umwidmungen – mit vollständiger Einreichplanung.

Die drei Verfahrenswege im Überblick

Verfahren	Rechtsgrundlage	Typische Vorhaben	Behördenweg
Bewilligungsfrei	§ 62a BO	Instandhaltung, Fenstertausch (außer Schutzzone bzw. Gebäude vor 1945), Kleinbauten	keiner – Bauvorschriften gelten trotzdem
Bauanzeige	§ 62 BO	Änderungen im Gebäudeinneren, Loggienverglasung, Fenstertausch in Schutzzonen	Pläne vom Planverfasser; 6-Wochen-Frist; keine Bauverhandlung
Baubewilligung	§ 60 BO	Neu-, Zu-, Umbau; Wohnungsumwidmung; stellplatzrelevante Vorhaben	Einreichplanung samt Belegen nach § 63; ggf. Bauverhandlung

Wann ist ein Vorhaben bewilligungsfrei (§ 62a)?

Der § 62a der Bauordnung listet Vorhaben auf, die weder Bewilligung noch Anzeige brauchen. Dazu gehören typischerweise:

• Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ohne Eingriff in die Substanz,
• der Austausch von Fenstern – außer in Schutzzonen und bei Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden,
• kleinere bauliche Anlagen und Nebengebäude im gesetzlich definierten Rahmen.

Der häufigste Irrtum dabei: „Bewilligungsfrei“ heißt nicht „regelfrei“. Auch bewilligungsfreie Vorhaben müssen sämtlichen Bauvorschriften entsprechen – von der Statik bis zum Brandschutz. Die Behörde prüft nur nicht vorab. Wer schlampig baut, haftet trotzdem.

Wann genügt die Bauanzeige (§ 62)?

Die Bauanzeige ist Wiens vereinfachtes Verfahren – und für Wohnungseigentümer der mit Abstand relevanteste Weg. Typische Anzeige-Vorhaben:

• Änderungen im Gebäudeinneren: Wohnungen zusammenlegen oder teilen (ohne Umwidmung), Bad und Küche versetzen, Grundrisse neu ordnen,
• Türdurchbrüche und Wandöffnungen, bei tragenden Bauteilen mit statischem Nachweis,
• Loggienverglasungen,
• Fenstertausch in Schutzzonen und bei Gebäuden mit Baujahr vor 1945 – also genau dort, wo § 62a nicht mehr greift.

Der Ablauf ist bewusst schlank: Ein befugter Planverfasser erstellt und unterfertigt die Unterlagen, die Anzeige wird bei der Baupolizei (MA 37) eingebracht – und dann läuft eine sechswöchige Untersagungsfrist. Nach der Baubeginnsanzeige darf in dieser Zeit, außerhalb bestimmter Sonderfälle, bereits auf eigenes Risiko gebaut werden; nach Ablauf ohne Untersagung ist das Vorhaben abgesichert. Zwei Sonderfälle verlangen vor dem Start einen Monat Wartezeit: Maßnahmen in Schutzzonen, die das äußere Erscheinungsbild betreffen, sowie Vorhaben mit erforderlicher statischer Vorbemessung. Es gibt keine Bauverhandlung, keine Nachbarbeteiligung wie im Bewilligungsverfahren. Wie das konkret abläuft und was es kostet, zeigt unsere Leistungsseite zur Bauanzeige in Wien. Den Weg der Einbringung selbst (Formular, Beilagen und Fristen bei der MA 37) führt der Leitfaden Bauanzeige bei der MA 37 einbringen Schritt für Schritt durch.

Wann brauchen Sie die Baubewilligung (§ 60)?

Sobald ein Vorhaben über das Gebäudeinnere hinausgeht oder rechtlich „mehr“ ist als eine Änderung, führt kein Weg an der Baubewilligung vorbei. Klassische Fälle:

• Neubauten, Zubauten und Umbauten im Sinne der Bauordnung – dazu zählt auch der Dachgeschoßausbau,
• Umwidmungen, etwa vom Büro zur Wohnung (und umgekehrt),
• Vorhaben, die die Stellplatzverpflichtung berühren,
• Änderungen an der äußeren Gestaltung über das anzeigefähige Maß hinaus.

Hier verlangt die Behörde eine vollständige Einreichplanung: maßstabsgerechte Pläne nach der Bauordnung und Bauplanverordnung, Baubeschreibung und die Belege nach § 63 BO. Im regulären Verfahren nach § 70 wird mit Bescheid entschieden und bei möglicher Berührung von Nachbarrechten regelmäßig eine Bauverhandlung durchgeführt. Die Verfahren nach § 70a und § 70b folgen anderen Regeln. Den Ablauf und die Unterlagen der Baubewilligung erklären wir in einem eigenen Leitfaden. Die Leistung selbst ist auf der Seite Einreichplanung in Wien beschrieben.

Der Entscheidungsweg in vier Fragen

In der Praxis lässt sich die Einordnung fast immer über vier Fragen strukturieren:

1. Bleibt alles im Gebäudeinneren? Wenn nein – etwa bei Zubau, Gaube, Fassadenänderung – deutet vieles auf die Baubewilligung.
2. Wird Substanz nur erhalten oder auch verändert? Reine Instandhaltung ist meist bewilligungsfrei; jede Grundrissänderung ist mindestens anzeigepflichtig.
3. Ist das Haus in einer Schutzzone oder vor 1945 errichtet? Dann rutschen selbst Fenstertausch und kleinere Maßnahmen von „frei“ zu „anzeigepflichtig“.
4. Ändert sich die Nutzung oder die Zahl der Wohneinheiten mit Stellplatz-Folgen? Dann führt der Weg zur Baubewilligung – auch wenn baulich wenig passiert.

Wer alle vier Fragen sauber beantwortet, liegt in der großen Mehrheit der Fälle richtig. Die Grenzfälle allerdings haben es in sich:

Typische Grenzfälle aus der Praxis

Der Fenstertausch im Gründerzeithaus. Im freistehenden Haus aus den 1980ern: bewilligungsfrei. Dasselbe Vorhaben im Gründerzeithaus von 1890 oder in der Schutzzone: anzeigepflichtig – und die Behörde achtet auf Teilung, Profil und Material der neuen Fenster.

Die Wohnungszusammenlegung. Zwei Wohnungen werden eine: in der Regel ein Fall für die Bauanzeige – solange keine Umwidmung dazukommt und die Durchbrüche statisch nachgewiesen sind. Kommt ein stellplatzrelevanter Aspekt dazu, kippt es ins Bewilligungsverfahren.

Der Durchbruch durch die tragende Wand. Anzeigefähig – aber nur mit statischem Nachweis und Unterfertigung durch den Planverfasser. Ohne beides ist es kein „kleiner Umbau“, sondern ein Risiko für das ganze Haus.

Der Dachgeschoßausbau. Fast immer bewilligungspflichtig: neue Wohneinheiten, Eingriff in die Dachkonstruktion, oft Stellplatzfragen. Wer hier mit einer Anzeige plant, plant um.

Was passiert, wenn man falsch liegt?

Wird ohne das erforderliche Verfahren gebaut, kann die Baupolizei die Einstellung der Arbeiten verfügen und den Rückbau oder ein nachträgliches Verfahren verlangen; Verwaltungsstrafen kommen dazu. Teurer als jedes Verfahren ist erfahrungsgemäß der Stillstand auf der Baustelle – und die Nachweisführung, wenn bereits verschlossene Bauteile nachträglich beurteilt werden müssen. Die Einordnung am Anfang ist deshalb keine Formalie, sondern die günstigste Versicherung des ganzen Projekts.

Fazit: Erst einordnen, dann planen

Die Systematik der Bauordnung ist klar – ihre Anwendung auf den Einzelfall erfordert den Blick aufs Detail: Baujahr, Schutzzone, Statik, Widmung, Stellplätze. Genau diese Einordnung steht am Beginn jeder seriösen Planung. Die Rechtsquellen zum Nachlesen: die Bauordnung für Wien im RIS und die Informationen der Stadt Wien zum Baubewilligungsverfahren auf wien.gv.at.