Einreichplanung
Einreichpläne nach ÖNORM A 6240, alle Nachweise, Behördenwege bei der MA 37. Wir reichen erst ein, wenn die Unterlagen vollständig sind.
Zur EinreichplanungLeistung 04 · Baumeister & Planungsbüro
Örtliche Bauaufsicht (ÖBA) in Wien – Kontrolle, die sich rechnet
Örtliche Bauaufsicht in Ihrem Interesse: Qualität, Termine und Kosten im Blick – mit dokumentierten Begehungen, Rechnungsprüfung und einer Abnahme, die diesen Namen verdient.
Unabhängig vom ausführenden Unternehmen · dokumentierte Begehungen · Rechnungsprüfung
Was macht die örtliche Bauaufsicht?
Die örtliche Bauaufsicht – kurz ÖBA, umgangssprachlich Bauaufsicht – vertritt den Bauherrn auf der Baustelle: Sie überwacht die plan- und normgerechte Ausführung, koordiniert die Gewerke, verfolgt Termine und Kosten, prüft Rechnungen und Mehrkostenforderungen und wirkt bei Abnahme und Übergabe mit – unabhängig von der ausführenden Baufirma.
Vertiefung zum Nachlesen: Der Ratgeber „Örtliche Bauaufsicht: Aufgaben, Ablauf und Abgrenzung“ erklärt das Leistungsbild, die Rollen auf der Baustelle und die Entscheidung zwischen laufender ÖBA und punktueller Baubegleitung.
Warum eine ÖBA? Weil die Baufirma sich nicht selbst kontrolliert
Die Bauleitung des ausführenden Unternehmens organisiert die eigene Arbeit – ihre Loyalität gehört der Firma. Die örtliche Bauaufsicht dagegen steht vertraglich nur auf einer Seite: Ihrer. Sie prüft und dokumentiert laufend, ob gebaut wird, was geplant und beauftragt wurde – in der vereinbarten Qualität, im Zeitplan und zum vereinbarten Preis –, und warnt frühzeitig bei Abweichungen. Für Eigentümer, Bauherren und Hausverwaltungen ist sie das wirksamste Instrument gegen die drei klassischen Baustellen-Risiken: stille Qualitätsmängel, schleichende Terminverzüge und ungeprüfte Nachforderungen.
Das Leistungsbild im Detail
- Koordination der Gewerke – Schnittstellen, Reihenfolgen, Bauablauf.
- Überwachung der plan- und normgerechten Ausführung – gegen Einreichplan, Leistungsverzeichnis und die einschlägigen ÖNORMen.
- Termin- und Kostenverfolgung – Soll-Ist-Vergleich statt Überraschungen am Ende.
- Rechnungsprüfung – Teil- und Schlussrechnungen gegen Aufmaß und Baufortschritt.
- Prüfung von Mehrkostenforderungen (MKF) – dem Punkt, an dem Budgets kippen.
- Mängelfeststellung samt Verfolgung der Behebung – mit Fristen, nicht mit Zurufen.
- Mitwirkung bei Abnahme und Übergabe – förmlich, protokolliert, belastbar.
- Lückenlose Foto- und Protokoll-Dokumentation – Sie wissen jederzeit, wo Ihr Projekt steht.
So arbeiten wir als Ihre ÖBA
- Phase 1
Projektübernahme
Pläne, Verträge und Leistungsverzeichnisse werden gesichtet – wir wissen, was vereinbart wurde, bevor kontrolliert wird.
- Phase 2
Laufende Begehungen
Regelmäßige, dokumentierte Baustellenbegehungen mit Foto und Protokoll – abgestimmt auf die kritischen Gewerke-Phasen.
- Phase 3
Steuern & Prüfen
Koordination der Gewerke, Terminverfolgung, Prüfung von Rechnungen und Mehrkostenforderungen – in Ihrem Interesse.
- Phase 4
Abnahme & Übergabe
Förmliche Abnahme mit Mängelliste, Verfolgung der Behebung und geordnete Übergabe samt Dokumentation.
Was kostet eine ÖBA?
Das hängt stark vom Projekt ab – Dauer, Zahl der Gewerke und Begehungsrhythmus bestimmen den Aufwand, eine Pauschale wäre unseriös. Üblich sind zwei Modelle: ein Prozentsatz der Baukosten oder eine Pauschale nach Projektgröße und Begehungsfrequenz. Welches für Sie sinnvoller ist, klären wir im Erstgespräch – Sie erhalten anschließend ein Angebot mit klar definiertem Leistungsumfang.
Eine gut geführte ÖBA ist dabei selten ein reiner Kostenfaktor: Geprüfte Rechnungen und abgewehrte unberechtigte Nachforderungen holen das Honorar häufig wieder herein.
ÖBA oder Baubegleitung – was passt zu Ihrem Projekt?
Nicht jedes Vorhaben braucht laufende Präsenz. Für private Bauherren – etwa beim Fertighaus oder beim Ausbau mit Generalunternehmer – sind punktuelle Kontrollen zu den kritischen Bauphasen oft das bessere Format: Das ist unsere Baubegleitung, dort finden Sie auch die Vergleichstabelle der beiden Leistungen. Und wenn nur die Schlussphase abzusichern ist – der Übergabetermin Ihrer neuen Wohnung –, führt der Weg zur Wohnungsübernahme.
Für größere Vorhaben übernehmen wir über die Kontrolle hinaus auch die Fäden davor: Ausschreibung, Angebotsprüfung und Vergabeempfehlung als Teil eines durchgängigen Projektmanagements – vom Leistungsverzeichnis bis zur Schlussrechnung, abgestimmt auf Ihren Bedarf.
FAQ
Häufige Fragen zur Bauaufsicht
Was ist der Unterschied zwischen ÖBA, Bauleitung und Baubegleitung?
Die örtliche Bauaufsicht (ÖBA) vertritt den Bauherrn: Sie überwacht Qualität, Termine und Kosten und prüft Rechnungen. Die Bauleitung der Baufirma organisiert deren eigene Ausführung – sie kontrolliert sich also selbst. Die Baubegleitung ist die schlanke Variante der ÖBA mit punktuellen Kontrollen zu den kritischen Bauphasen.
Ab welcher Projektgröße lohnt sich eine ÖBA?
Als Faustregel: sobald mehrere Gewerke zu koordinieren sind oder erhebliche Summen über Teilrechnungen abgerufen werden – typisch ab umfassenden Wohnungssanierungen, Dachgeschoßausbauten und Einfamilienhäusern. Für kleinere Vorhaben ist die Baubegleitung mit punktuellen Kontrollen meist das bessere Verhältnis von Aufwand und Nutzen.
Wie oft sind Sie auf der Baustelle?
So oft, wie es die Bauphase verlangt – vereinbart wird ein Begehungsrhythmus, der sich an den kritischen Punkten orientiert: Rohbau, Installationen vor dem Verschließen, Estrich, Fenster, Ausbau. Jede Begehung wird mit Fotos und Protokoll dokumentiert, Sie sehen jederzeit, wo Ihr Projekt steht.
Was ist eine Mehrkostenforderung (MKF)?
Eine Nachforderung der Baufirma für Leistungen, die aus ihrer Sicht über den Vertrag hinausgehen. Wir prüfen, ob die Leistung tatsächlich zusätzlich, die Menge korrekt und der Preis angemessen ist – und verhandeln auf Augenhöhe. Genau hier verdient sich eine ÖBA häufig ihr Honorar.
Prüfen Sie auch Rechnungen?
Ja – die Rechnungsprüfung gehört zum Kern der ÖBA: Teil- und Schlussrechnungen werden gegen Leistungsverzeichnis, Aufmaß und Baufortschritt geprüft, bevor Sie zahlen. So zahlen Sie, was gebaut wurde – nicht, was verrechnet wurde.
Übernehmen Sie auch die Abnahme?
Ja. Wir bereiten die förmliche Übernahme vor, führen sie mit Ihnen durch, dokumentieren Mängel mit Fotos und Fristen und verfolgen die Behebung nach. Auf Wunsch inklusive Begleitung der Fertigstellungsanzeige an die Behörde.
Weitere Leistungen
Was wir außerdem für Sie tun
Bauanzeige
Viele Umbauten im Gebäudeinneren brauchen keine Baubewilligung, sondern eine Bauanzeige nach § 62 Bauordnung für Wien: Verfahrensweg klären, Pläne erstellen, bei der MA 37 einbringen.
Zur Bauanzeige3D-Visualisierung
Maßhaltige Renderings vom Planverfasser – aus denselben Plandaten, aus denen auch eingereicht wird. Für Entscheidung, Einreichung und Verkauf.
Zur VisualisierungBaubegleitung
Unabhängige Kontrollen zu den kritischen Bauphasen – bevor Mängel unter Estrich und Putz verschwinden und teuer werden.
Zur BaubegleitungWohnungsübernahme
Systematische Prüfung und Mängelprotokoll mit Fotos beim Übergabetermin. Damit der Zustand am Stichtag dokumentiert ist.
Zur WohnungsübernahmeIhre Baustelle verdient Kontrolle.
Im kostenlosen Erstgespräch klären wir Projektstand, Kontrollbedarf und den passenden Begehungsrhythmus.